Lo studentato incontra l’ufficio

Gli studentati si moltiplicano in tutta Italia, in risposta alla domanda di residenze universitarie e, al tempo stesso, come asset strategico capace di attrarre investimenti e ridefinire il concetto stesso di abitare temporaneo.

Gli studentati di nuova generazione, infatti, non sono più soltanto luoghi di residenza, ma veri e propri ecosistemi progettati per accompagnare le diverse dimensioni della vita degli studenti: apprendimento, socialità, concentrazione e benessere.

È proprio in questo scenario che gli spazi comuni assumono un ruolo centrale, rivelando sorprendenti affinità con il mondo dell’ufficio. Lounge, aree di studio condivise, sale per il lavoro di gruppo e ambienti informali sono pensati per favorire collaborazione, concentrazione e relazione, secondo modelli spaziali sempre più vicini a quelli dei workplace contemporaneo. Ne emerge un terreno di scambio interessante, in cui residenze universitarie e spazi di lavoro condividono linguaggi progettuali, strategie di comfort e nuovi modi di abitare il tempo produttivo. 

Un mercato in evoluzione 

Il mercato italiano degli alloggi per studenti presenta una significativa carenza di offerta, registrando un tasso di copertura del solo 4%. Questo quanto emerge dall’approfondimento di JLL che evidenzia l’esistenza di una considerevole domanda insoddisfatta e sottolinea le ampie opportunità di crescita del settore. “Non a caso – sottolinea Francesca Fantuzzi, head of research Italy di JLL – nel 2025, il PBSA (Purpose Built Student Accommodation) è risultato il comparto più attivo in ambito Living, registrando investimenti per un totale di circa 500 milioni di euro, includendo operazioni in forward purchase e conversioni da altre destinazioni d’uso. L’attività di investimento si è concentrata su Milano, Torino, Bologna e Napoli”. 

Un panorama complesso e con dinamiche articolate come racconta Silvia Mugnano, Docente in Sociologia urbana e Delegata della Rettrice per l’housing studentesco presso l’Università degli Studi di Milano Bicocca: “È importante chiarire che esistono due tipologie di studentati. Da una parte ci sono quelli realizzati e spesso gestiti direttamente dalle università attraverso la Legge n.338 e, oggi, tramite il PNRR. Dall’altra parte ci sono gli studentati realizzati e gestiti da soggetti privati, con cui l’università può stipulare convenzioni secondo le regole del PNRR, che prevedono, ad esempio, che il 30% degli alloggi sia destinato al diritto allo studio. 

Ogni università ha un numero di alloggi riservati al diritto allo studio, che possono derivare da edifici di proprietà oppure da convenzioni. Questi alloggi sono destinati a studenti meritevoli, sotto una certa soglia ISEE e con buone carriere universitarie. Negli ultimi anni l’università entra sempre più spesso in convenzione con studentati privati – a Milano ce ne sono diversi – permettendo anche agli studenti del diritto allo studio di accedervi. In questi casi l’università sostiene il costo dell’alloggio: gli studenti pagano meno di 300 euro al mese, che poi vengono rimborsati attraverso la borsa di studio. Tuttavia, il numero di posti disponibili in queste strutture è una percentuale minima rispetto all’offerta complessiva privata. Milano offre sempre più studentati a cosiddetto canone moderato, che in realtà non è calmierato: significa semplicemente moderato rispetto a un mercato immobiliare molto caro. Si va dai 600 ai 1.000 euro al mese per una stanza, importi non sostenibili per molte famiglie”. 

In questo contesto, cosa rende oggi uno studentato un investimento di qualità? Risponde Silvia Impelluso Head of Workplace Advisory JLL: “Oltre al numero di posti letto e alle performance finanziarie, uno studentato di qualità si definisce oggi attraverso la sua capacità di offrire un’esperienza utente superiore e di allinearsi ai principi ESG (Environmental, Social, Governance). Questo approccio olistico è ciò che garantisce l’attrattività e la resilienza dell’asset nel lungo periodo. I fattori chiave sono quattro. In primis la creazione di una comunità: un investimento di valore non si limita a fornire un alloggio, ma costruisce un ambiente capace di favorire socializzazione e senso di appartenenza, attraverso spazi comuni ben progettati, eventi dedicati e servizi mirati che trasformano l’edificio in un vero ecosistema relazionale. Centrale è poi il tema del benessere, diventato un elemento distintivo: attenzione alla salute fisica e mentale degli studenti significa integrare palestre e sale yoga, aree relax, illuminazione naturale, qualità dell’aria e soluzioni di design biofilico. Un altro elemento imprescindibile è la flessibilità accompagnata da servizi integrati: strutture tecnologicamente avanzate, con Wi-Fi performante e app per la gestione dei servizi, devono offrire ambienti adattabili allo studio individuale, al lavoro di gruppo e ai momenti di svago, affiancati da dotazioni ormai essenziali come lavanderie smart, locker per le consegne e cucine condivise di alta qualità. Infine, la sostenibilità rappresenta una leva strategica: un asset di qualità deve vantare solide credenziali ESG, elevata efficienza energetica, utilizzo di materiali sostenibili e certificazioni come LEED o BREEAM, capaci non solo di contenere i costi operativi ma anche di rispondere alle aspettative crescenti di studenti e investitori istituzionali”.

La gestione degli spazi a garanzia di qualità

Un tassello importante riguarda il ruolo dei gestori degli spazi, referenti di progetto e garanti dei requisiti prestazionali richiesti dalle università.

“La relazione con i gestori degli spazi deve iniziare idealmente già in fase di due diligence e progettazione preliminare – sottolinea Beatrice Di Marco, marketing & communications director Italy di JLL –. Queste figure forniscono infatti input cruciali sulla disposizione degli spazi per ottimizzare i flussi di persone, garantire la sicurezza e dimensionare correttamente gli spazi comuni. Inoltre, sa quali servizi sono realmente utilizzati e apprezzati dagli studenti e quali invece rappresentano un costo superfluo. Il loro coinvolgimento permette di calibrare l’offerta di “amenities” (es. palestra, sale studio, lavanderia) in base alle reali necessità del target, ottimizzando l’investimento”.

Sul fronte delle università interviene Silvia Mugnano, sottolineando: “Gestire uno studentato non significa solo offrire camere e spazi comuni: significa accompagnare gli studenti, considerare il loro benessere, la solitudine, lo stress. Per l’università è fondamentale capire se il gestore è in grado di lavorare su questi aspetti, anche perché si sta sviluppando un mercato frammentato di piccoli operatori che riconvertono edifici in studentati”. 

Camplus, tra i principali operatori italiani nel settore dell’housing studentesco, interviene con il contributo di Stefano Sensoli, Property & Facility Director, che evidenzia come stiano evolvendo le aspettative degli studenti rispetto allo studentato tradizionale e come tali cambiamenti stiano incidendo in modo significativo sul modello gestionale: “Operiamo in questo settore da oltre 40 anni e abbiamo visto tante generazioni crescere sotto i nostri occhi. Il nostro studente, che è uno studente fuori sede, cerca un luogo sicuro, protetto, bello, un luogo in cui maturare, fare nuove amicizie e diventare un adulto consapevole. Partendo da queste esigenze pensiamo, realizziamo e animiamo le nostre strutture. Naturalmente nel tempo le cose sono cambiate: crescono gli studenti esteri, che in alcune strutture ormai rappresentano il 50% degli studenti. Un fattore che impatta notevolmente sulla nostra gestione. Si riduce anche il tempo di permanenza degli studenti, che spesso non sono legati alle residenze per l’intero percorso di studi. Cresce la domanda di servizi flessibili, diversi da studente a studente. Tre fattori che in questi ultimi anni stanno cambiando il mondo dello student-housing. Quando abbiamo aperto il nostro primo studentato abbiamo scommesso sugli spazi comuni. È stata una scelta vincente e lo è ancora oggi. Spazi che devono saper accogliere lo studente: che vuole studiare, relazionarsi con gli altri, festeggiare un traguardo, trovare un momento per sé. Gli spazi nel tempo diventano quei luoghi in cui gli studenti si sentono a casa e dove vivono quelle esperienze che diventeranno un bagaglio per la vita”.

Lo spazio come parte attiva di crescita della persona 

Se gestione e modello di business definiscono le condizioni di partenza, è però nel progetto architettonico che queste istanze prendono forma concreta. I progettisti sono infatti chiamati a tradurre le nuove esigenze dello student housing contemporaneo: flessibilità d’uso, integrazione di servizi, benessere ambientale e costruzione di una dimensione comunitaria. Gli spazi comuni diventano il vero baricentro del progetto, non più semplici aree accessorie, ma dispositivi spaziali capaci di attivare relazioni, favorire concentrazione e accogliere modalità d’uso ibride, in un dialogo sempre più evidente con il mondo dell’office.

Dalla voce degli architetti, i dettagli sul processo progettuale che porta alla definizione di uno studentato. Massimo Roj, fondatore e amministratore delegato di Progetto CMR, apre il dibattito: “Il progetto di uno studentato parte sempre da un’idea semplice: creare un luogo dove si possa abitare, studiare e crescere insieme. Non pensiamo a un edificio, ma a un piccolo ecosistema urbano, dove la dimensione privata e quella collettiva si mescolano in modo equilibrato. Il processo comincia dall’ascolto del contesto e degli utenti: comprendere chi sono gli studenti, come vogliono vivere, quali relazioni si generano all’interno e verso la città. Solo così lo spazio diventa parte attiva della loro formazione. Gli elementi fondamentali del successo sono tre. Il primo è la permeabilità, fisica e sociale: lo studentato deve aprirsi al quartiere, creare connessioni con la comunità locale attraverso funzioni pubbliche e spazi comuni accessibili. Il secondo è la sostenibilità, intesa come equilibrio tra efficienza energetica, comfort e qualità del vivere quotidiano: dalla luce naturale al controllo acustico, fino alla scelta di materiali resilienti e durevoli. Il terzo è la dimensione esperienziale: progettare ambienti che stimolino curiosità, collaborazione, senso di appartenenza – un ‘campus diffuso’ dove ogni luogo incoraggia incontro e scambio di conoscenza. In sintesi, non progettiamo semplicemente posti letto, ma spazi per formare comunità. E il successo di un intervento sta proprio lì: nella capacità dell’architettura di accompagnare la crescita delle persone che lo vivranno”.

 La qualità di vita in uno studentato passa dalla progettazione dei suoi spazi comuni, ambito in cui Progetto CMR applica un approccio che si fonda su due strumenti complementari: lo zoning e la gradazione. Il primo organizza le attività secondo diversi livelli di intensità, articolando gli ambienti dalle aree più pubbliche e conviviali – come lounge, caffetterie o spazi per eventi – fino alle zone più raccolte e silenziose dedicate allo studio individuale o al lavoro concentrato. La gradazione, invece, lavora sulla continuità tra questi ambiti, evitando separazioni rigide e introducendo transizioni morbide ottenute attraverso arredi, variazioni luminose, cambi di pavimentazione ed elementi acustici o visivi che segnalano progressivamente il passaggio da un’atmosfera all’altra. In questo modo l’incontro avviene in maniera spontanea, spesso nei punti di intersezione – corridoi attrezzati, scale abitate, piccole piazze interne – senza interferire con chi necessita di silenzio e concentrazione. Ne deriva un equilibrio sottile ma fondamentale: “La vera qualità dello spazio comune non si misura nella quantità di interazioni, ma nella libertà che offre a ognuno di scegliere come e quando connettersi con gli altri” conclude Roj.

Lo sguardo si amplia ulteriormente considerando stili di vita e contesto entro cui oggi si colloca lo student housing. Ne parla Elena Mariele Elgani, Ph.D. in interior architecture and exhibition design e fellow researcher presso il Dipartimento di Design del Politecnico di Milano: “Il sistema di spazi e funzioni che sono oggi accolte in uno studentato si ispirano ai modelli residenziali dei campus delle grandi università americane, importando stili di vita e di comportamento che oggi accomunano sempre più una community globale di studenti “fuorisede”, ma anche neo-laureati e giovanissimi professionisti che alternano le prime attività professionali con esperienze di life-long learning attraverso master e corsi specializzanti, viaggiando e spostandosi frequentemente. Il processo che guida gli interventi progettuali mira a contestualizzare il modello americano nel contesto europeo, in termini di dimensioni e posizionamento nelle città, anche in relazione a specifici brand di co-living con un focus particolare sugli studenti, offrendo a una community internazionale di abitanti temporanei la risposta ‘su misura’ alle proprie esigenze, proprio come avviene in ambito hospitality. L’aggregazione di funzioni e spazi in ottica user oriented è il principio guida che nel suo sviluppo spaziale deve dialogare con le esigenze di una nuova generazione di ‘studenti’ sempre più attenti a un corretto work-life balance, a uno stile di vita sostenibile, alla cura del corpo e della mente, ma ancora sensibile alle evoluzioni dei gusti e delle mode. In molti casi credo che il brand, inteso non solo come articolazione di spazi, ma come sistema di servizi, offerte di marketing esperienziale, immagine coordinata, abbia un ruolo sempre più centrale per il segmento medio-alto, che rappresenta per ora il target di riferimento di questi spazi. Infatti, spesso gli studentati non sono accessibili a una parte significativa della popolazione studentesca, per esempio quella che fruisce le università pubbliche, e credo che questo costituisca un limite etico importante a scala locale e globale”. 

Stefano Sensoli, a proposito di aspetti operativi e compositivi, racconta come layout e funzioni si sono adattate nel tempo, anche in relazione alla crescente richiesta di spazi comuni: “Gli interventi Camplus si inseriscono per lo più all’interno di riqualificazione di immobili e rigenerazione dello spazio circostante. Questo ci porta a diversificare e a non standardizzare, approccio che permette alla struttura di mantenere la sua identità. Sicuramente le aule studio e le sale polifunzionali sono molto amate dagli studenti perché rispondono alle esigenze primarie che hanno: relazione e crescita. Da un po’ di tempo stiamo integrando anche un modello ristorativo che definiamo affinity space: un modello in cui fermarsi a mangiare e studiare, insomma un posto in cui rimanere e aprirsi al confronto. Il nostro approccio nella realizzazione e nella gestione degli spazi si fonda sulla flessibilità, che diventa un’apertura al rapporto con lo studente e alla comunità che in quell’anno o in quei mesi vive le nostre residenze. Questi sono indirizzi strategici che condividiamo con i nostri partner per rendere al meglio, in fase di progettazione e realizzazione, il nostro modello relazionale. Lo spazio, infatti, non può essere ottimizzato unicamente per massimizzare il reddito, deve essere caratterizzato e valorizzato attraverso spazi comuni che, generalmente considerati improduttivi, diventano fondamentali per la creazione di una comunità che dà vita a queste strutture”. 

Il ruolo fondamentale della flessibilità è citato anche da Filippo Taidelli, fondatore dello studio Filippo Taidelli Architetto: “Progettare oggi uno studentato significa partire dall’identikit dei giovani contemporanei. Molti dei lavori che svolgeranno non esistono ancora: pensiamo ai laboratori di intelligenza artificiale, alle stampanti 3D di tessuti biologici, alle startup che entrano ed escono dal campus. Come si progettano dunque spazi per funzioni che ancora non conosciamo? La risposta è la flessibilità. Ma non una libertà caotica. Parlo di una “griglia invisibile”: predisposizioni impiantistiche, pannelli acustici mobili, configurazioni elettriche che consentono massima libertà di organizzazione senza generare una ‘casbah’ incontrollata. L’obiettivo è uno spazio capace di accogliere funzioni diverse durante la giornata. Nel nostro ultimo edificio abbiamo realizzato una piazza interna di 500 metri quadrati che al mattino è luogo di studio, a pranzo diventa spazio conviviale e la sera può trasformarsi in sede di conferenze o ed eventi. È fondamentale che i ragazzi sentano questi spazi come propri e li gestiscano con responsabilità. Definisco “gassose” le nuove generazioni: occupano gli ambienti in modo fluido, senza gerarchie rigide tra corridoi e stanze. Si muovono tra PBL (problem-based learning), gruppi di lavoro paritari, spazi informali, bar, aree esterne. Anche il parco diventa luogo di studio. Non abbiamo imposto arredi fissi: scelgono loro dove posizionarsi, in base al sole o all’ombra”.

Il confronto tra studentati e uffici mette in luce una convergenza sempre più evidente: in entrambi i casi lo spazio non è più semplice contenitore funzionale, ma dispositivo relazionale capace di favorire benessere, collaborazione e senso di appartenenza. Se nello studentato prevale la dimensione sperimentale – un laboratorio di esperienze in cui vivere, studiare e socializzare si intrecciano senza gerarchie rigide – e nell’ufficio quella organizzativa, orientata alla produttività, il filo comune resta la ricerca di un equilibrio tra flessibilità e identità.

È proprio su questo equilibrio che si concentra la riflessione di Massimo Roj. “Flessibilità e identità, spiega, non sono dimensioni in conflitto, ma elementi complementari di uno stesso progetto. La prima garantisce adattabilità nel tempo: spazi capaci di cambiare configurazione, densità e funzione in risposta alle esigenze di studenti, comunità o aziende. Tuttavia, una flessibilità spinta fino alla neutralità assoluta rischia di generare ambienti anonimi, privi di memoria e di riconoscibilità. L’identità diventa allora il fattore che radica le persone al luogo. Può essere costruita attraverso scelte coerenti di materiali, colore, luce naturale, rapporto con il verde e con il contesto urbano: segni non necessariamente invasivi, ma capaci di dare allo spazio una voce propria. Non si tratta di creare ambienti rigidi, bensì luoghi dal carattere fluido, in grado di accogliere usi diversi senza perdere coerenza”. In definitiva, osserva Roj: “La flessibilità garantisce vita e movimento; l’identità, invece, garantisce radici e riconoscibilità. Solo dalla loro fusione nasce quella qualità che trasforma uno spazio comune in una vera comunità”. 

La dialettica tra flessibilità e identità apre così a una riflessione più ampia, che Elena Mariele Elgani interpreta come segnale di una trasformazione strutturale del progetto contemporaneo. “Ritengo che si sia giunti a un superamento delle tipologie spaziali, la sovrapposizione funzionale che accomuna uno spazio ufficio con uno spazio comune in uno studentato è esemplificativa di questo overlapping. Credo che se mostrassimo due immagini di spazi ufficio o studentato a un giovane della genZ non si soffermerebbe sulla distinzione tra gli spazi quanto più sulla capacità che questi possono avere di favorire concentrazione, isolamento, relax, incontro ed esperienza estetica… considerando che il modo di studiare e di lavorare delle nuove generazioni è radicalmente diverso anche solamente dalla generazione precedente, quella dei millennials, per non guardare alla generazione antecedente, e che quindi i valori e i parametri di apprezzamento seguono nuove logiche. Cosa distingue questi spazi? Il concept, lo storytelling, cioè la capacità di far sentire il fruitore parte di una narrazione. La flessibilità non è da contrapporre all’identità, specialmente in contesti dove finalmente si stanno affermando principi di design for sustainability. La flessibilità si può raggiungere nella definizione di layout spaziali che prevedono l’integrazione di sistemi di arredo che supportano l’utilizzo flessibile e l’adattamento degli spazi nel tempo. La relazione tra spazio-arredo non deve necessariamente essere fondata su un principio di neutralità quanto più sull’individuazione ragionata di elementi che definiscono layout funzionali capaci di rispondere alle esigenze dei fruitori ed elementi che definiscono l’identità dei contesti, ma che sono pronti al cambiamento. L’accessorio, il complemento, l’oggettistica così come il colore, le texture, gli elementi decorativi e le essenze vegetali possono svolgere un ruolo preciso e fondamentale perché facilmente spostabili, aggiornabili, ri-utilizzabili. È anacronistico nel mondo del progetto, e in particolare nella progettazione di spazi di studio-lavoro, non pensare all’evoluzione degli spazi nel tempo tanto più in un contesto in cui si affermano modelli di furniture as a service che permetteranno concretamente di ambire alla sostenibilità, quella concreta, che attraverso nuovi modelli economici permette il noleggio e l’accesso solamente a ciò che realmente serve. A questi si affianca una progettazione sostenibile di arredi smontabili, riparabili o che possono essere modificati nel tempo o ancora che assolvono a più usi”.

Chiude, fra le voci dei progettisti, Giacomo de Amicis, fondatore dello studio De Amicis Architetti: “Siamo sempre più convinti del valore delle forme riconoscibili e di una identità marcata. Proprio perché il lavoro, e anche le attività negli spazi comuni degli studentati, si sono destrutturate, diventando molto più fluide, flessibili e adattive cresce il bisogno di luoghi dal forte carattere, capaci di generare senso di appartenenza. Il nostro obiettivo progettuale è quello della ‘metafora urbana’, ovvero riportare anche negli spazi interni la complessità e la ricchezza, anche formale e semantica, tipiche degli spazi pubblici della città storica europea”.

Le scelte progettuali, specialmente quelle relative agli spazi comuni – come cinema, sale musica, aree co-working professionali, terrazze attrezzate – hanno un impatto diretto sul valore immobiliare e sulla durabilità dell’asset. Ne parla Caterina Balzaretti, marketing manager di Tétris: “Un design intelligente e materiali di qualità assicurano la durabilità nel tempo e l’efficienza operativa. La scelta di finiture e arredi resistenti e layout flessibili riduce i costi di manutenzione e la necessità di futuri interventi di riqualificazione. La progettazione delle aree comuni è fondamentale per la buona riuscita dell’investimento immobiliare. L’obiettivo è quello di creare spazi realmente vissuti, sia dagli studenti residenti che da utenti esterni che possono usufruire delle aree F&B e delle aree coworking, contribuendo a rendere lo studentato vivo e attrattivo. Questa doppia utenza genera flussi di ricavi aggiuntivi e crea un ecosistema dinamico che valorizza l’intero complesso. Per gli studenti in particolare, spazi dedicati come community kitchen attrezzate, aree studio e palestre contribuiscono a creare un ambiente piacevole dove vivere e dove voler restare per tutta la durata degli studi. Gli spazi comuni hanno anche un forte valore sociale, sia per gli studenti che per il quartiere in cui viene realizzato lo studentato. La progettazione deve favorire l’integrazione tra studenti e residenti locali, creando sinergie positive che rafforzano l’accettazione del progetto da parte della comunità e ne aumentano il valore nel lungo termine. Le aree esterne di pertinenza, quando presenti, assumono particolare importanza, trasformandosi in spazi multifunzionali dove mangiare, studiare, fare sport e socializzare”. 

La relazione con il contesto urbano

Il team di JLL conferma come l’integrazione con il tessuto urbano e con la cultura locale sia un elemento strategico per il successo di un intervento. In questo senso entra in gioco la personalizzazione come sottolinea Beatrice Di Marco, marketing & communications director Italy di JLL: “Gli spazi devono dialogare con l’ambiente circostante, aprirsi al quartiere e costruire un ponte con la comunità. Aree come bar o sale studio possono essere concepite come parzialmente accessibili al pubblico, mentre materiali, palette cromatiche e opere d’arte possono richiamare l’identità della città o della regione, radicando lo studentato nel luogo e rafforzandone la riconoscibilità”.

Lo studentato contemporaneo non può essere un’isola, dunque: deve dialogare con la città, assorbirne identità e restituire valore allo spazio pubblico, come sottolineano anche altre esperienze e contributi. Dal punto di vista accademico e istituzionale, il rapporto con il contesto urbano emerge come questione centrale. Silvia Mugnano evidenzia: “Fra gli obiettivi vi è quello di rendere le residenze del diritto allo studio dei luoghi porosi per la città. La maggior parte degli studentati, pubblici e privati, si colloca in aree periferiche o semi-periferiche, spesso in quartieri in trasformazione. Per questo è fondamentale che questi edifici dialoghino con il contesto urbano. Stiamo lavorando, ad esempio, per rendere i piani terra delle residenze spazi più aperti: in collaborazione con il museo diffuso dell’Università, vorremmo ospitare mostre permanenti visitabili anche dagli abitanti del quartiere. Stiamo anche valutando accordi affinché le palestre non siano solo per i residenti, ma per tutti gli studenti dell’Università. In questa prospettiva, le residenze pubbliche possono configurarsi come luoghi di sperimentazione di innovazione sociale, di interazione tra università e territorio”. 

Giacomo de Amicis, conferma: “Occorre trovare logiche insediative e tipologiche molto articolate, in grado di costruire un mix funzionale di cui le città hanno sempre più bisogno. Il primo punto del processo progettuale consiste quindi nel decidere dove collocare questa funzione e come relazionarla alle altre funzioni urbane”. 

Su questo terreno si inserisce la riflessione di Elena Mariele Elgani, che sposta l’attenzione dalla scala insediativa a quella più minuta dello spazio di soglia, interrogandosi su come il dialogo tra interno ed esterno venga effettivamente tradotto nei progetti. Nel contesto milanese molti studentati sono stati costruiti o lo saranno nei prossimi anni; tuttavia, osserva Elgani, nei progetti – alcuni ancora in fase di realizzazione – non sempre si coglie una reale valorizzazione dello spazio esterno come prosecuzione dell’interno, come un ‘interno urbano’ capace di estendersi verso la città e manifestarsi a misura del fruitore. La riflessione riguarda in particolare gli spazi al piede degli edifici, quelle zone filtro che possono rendere la città più accogliente e abitabile. “Credo che la relazione tra lo spazio urbano e l’interno abbia grandi potenzialità per connettere edifici multifunzione come i co-living e gli uffici con altri brani di città e aree verdi in un ecosistema virtuoso” conclude Elgani.

Alla ricerca del benessere

Se la relazione con la città e l’attenzione alla qualità degli spazi comuni avvicinano il progetto di uno studentato a quello di un classico ambiente di lavoro, un ulteriore tema trasversale ai due ambiti è la definizione di spazi salubri e sostenibili. Apre il dibattito Filippo Taidelli: “Il nostro approccio deriva dall’esperienza ventennale nella progettazione sanitaria e dall’attenzione all’umanizzazione degli spazi. Così come il paziente non è una macchina da riparare e rimandare a casa nel minor tempo possibile, ma un organismo con una vita sociale, familiare e spirituale, allo stesso modo lo studente non è un semplice cliente che paga una retta, ma parte integrante di una comunità scientifica. Vive, studia, dorme e mangia insieme a persone di età ed esperienze diverse. Questo porta a un tema per noi centrale: l’healthy building. Spesso siamo ossessionati dal green building in termini quantitativi – kilowatt, performance energetiche – dimenticando che l’edificio è prima di tutto un’estensione dei bisogni umani. Passiamo il 90% del tempo in ambienti chiusi e una parte significativa delle patologie si contrae indoor. Dopo aver progettato ospedali Covid, abbiamo trasferito anche negli spazi universitari attenzione alla qualità dell’aria, ai filtri, alla ventilazione. L’acustica, la luce naturale, la qualità dell’aria sono driver progettuali. La grande piazza a tripla altezza presente in un nostro recente progetto, ad esempio, è stata trattata con pannelli fonoassorbenti integrati nella struttura lignea, trasformando una necessità tecnica in valore estetico. L’involucro, opportunamente dimensionato, riduce il fabbisogno impiantistico. E in una prospettiva di città rigenerativa, il verde diventa elemento imprescindibile”.

Giacomo de Amicis, cita i processi che spingono a rendere la ricerca di salubrità un valore concreto: “Oggi esistono numerose normative e certificazioni, come il protocollo WELL, che impongono standard qualitativi elevati. Tuttavia, è fondamentale andare oltre i meri dati numerici, alla ricerca della giusta atmosfera e comfort ambientale. Per esempio, la prossimità alle finestre, le loro dimensioni e posizione, la presenza di aree caratterizzate da luci e ombre differenziate, il contatto con materiali caldi o freddi, le prospettive interne ed esterne, le altezze e la geometria dei locali, ecc, sono tutti elementi che concorrono, più delle normative, alla realizzazione di ambienti di qualità”. 

Entra nel merito Massimo Roj, che sottolinea come acustica, illuminazione e comfort ambientale non siano elementi accessori, ma componenti strutturali del progetto, soprattutto negli spazi condivisi: “Acustica, luce e comfort ambientale determinano la qualità reale dell’esperienza in uno spazio condiviso, perché regolano la percezione e la relazione tra le persone”.

L’acustica, spiega, è ciò che consente la convivenza tra funzioni diverse. “Nelle aree comuni vengono integrate soluzioni fonoassorbenti nei soffitti e negli arredi, superfici morbide e sistemi di isolamento capaci di contenere la propagazione del rumore senza isolare le persone – prosegue Roj –. La tecnologia permette oggi di unire performance tecnica ed estetica in un unico elemento. L’illuminazione, orienta e dà ritmo agli ambienti. La luce naturale viene massimizzata attraverso un attento disegno delle aperture, mentre i corpi illuminanti artificiali sono integrati con sensori di presenza e sistemi domotici che ottimizzano consumi e comfort visivo. La luce non è solo un fattore tecnico, ma anche percettivo ed emotivo, capace di influenzare movimenti e interazioni.

Infine, il comfort ambientale nasce dall’equilibrio tra qualità dell’aria, temperatura, materiali, colore e presenza del verde. È al tempo stesso un elemento di benessere collettivo e una leva di sostenibilità, perché coniuga efficienza energetica e qualità della vita quotidiana. Quando questi tre fattori sono pensati insieme, lo spazio non solo funziona, ma fa stare bene: diventa un luogo di lavoro, studio o socialità dove corpo e mente trovano equilibrio”.

Chiude il paragrafo Elena Elgani: “Il comfort ambientale rappresenta una condizione indispensabile per il benessere psico-fisico di chi vive questi spazi. Così come la sostenibilità, componente imprescindibile del progetto contemporaneo, che oggi si integra con approcci più evoluti: dal biophilic design, che reintroduce la dimensione naturale negli ambienti interni, alla promozione di una maggiore consapevolezza ambientale e di comportamenti virtuosi da parte degli utenti, fino all’attenzione crescente verso la neurodivergenza e l’inclusività. Si tratta di ambiti che richiedono competenze sempre più specifiche e un dialogo costante tra progettisti e aziende specializzate, con l’obiettivo di customizzare prodotti e sistemi spazio-prodotto sulle esigenze puntuali di ciascun intervento. In questo senso, l’approccio problem-solving che caratterizza molte aziende italiane rappresenta una prassi consolidata e un elemento di forte competitività, soprattutto in termini di performance e qualità integrata del progetto”.

Tecnologia invisibile, struttura permanente

Nel progetto contemporaneo di student housing la tecnologia non è più un’aggiunta, ma un’infrastruttura strutturale che deve però restare discreta, aggiornabile e coerente con l’identità architettonica. Come osserva Massimo Roj: “Gli spazi comuni devono essere digitalmente pronti, ma nello stesso tempo offrire la possibilità di staccare. Connessioni veloci, sistemi di prenotazione, piattaforme di condivisione e controllo fanno parte dell’esperienza quotidiana, ma la qualità di un luogo non si misura dalla quantità di tecnologia installata, bensì da come questa viene integrata nello spazio fisico”. Roj parla di “tecnologia discreta”, sempre presente ma mai invasiva, capace di facilitare l’uso senza dominare l’ambiente, affiancata a una “disconnessione controllata”: aree pensate per rallentare, leggere o incontrarsi senza schermi, in un equilibrio tra connessione e benessere.

Sul tema della rapidità dell’innovazione insiste Filippo Taidelli, ricordando come la tecnologia evolva molto più velocemente dei tempi di un cantiere. Per questo gli edifici non possono essere concepiti come oggetti statici o “usa e getta”, ma come kit smontabili e riutilizzabili, dotati di una vera e propria carta d’identità dei materiali che ne consenta in larga parte il riuso: l’edificio diventa così una banca di materiali, in un’ottica ambientale ed economica insieme. Anche l’identità architettonica, in un contesto tecnologico in continua trasformazione, si tutela separando struttura e pelle: una gabbia portante permanente e riconoscibile, mentre tamponamenti e involucri diventano modulari e aggiornabili. La flessibilità tecnologica – dalla predisposizione per ambienti di realtà aumentata alla possibilità di controllare luce e oscuramento senza interventi invasivi – non deve però sacrificare accoglienza e qualità percepita. La tecnologia riguarda anche il processo: il BIM consente di monitorare l’edificio nel tempo e intervenire sugli impianti senza interrompere le attività, rendendo l’integrazione profonda ma sostituibile.

Anche Giacomo de Amicis sottolinea la necessità di un’infrastruttura tecnologica che resti supporto e non protagonista: “La disconnessione nel mondo contemporaneo può essere solo una scelta individuale e personale. Siamo per una tecnologia invisibile e non invadente, capace di supportare le attività senza imporsi come presenza dominante”. In un ambito in continua evoluzione e quindi esposto al rischio di rapida obsolescenza, l’infrastruttura digitale e impiantistica – salvo quando diventa esplicitamente tema progettuale – deve essere concepita come un sistema necessario ma secondario rispetto alla costruzione di luoghi dotati di un carattere architettonico permanente.

Elena Elgani aggiunge: “Negli spazi condivisi per studenti, così come negli ambienti di lavoro, la tecnologia abilita attività autonome e veloci, permettendo alle nuove generazioni di interagire con l’ambiente attraverso i propri dispositivi. Al tempo stesso, può diventare uno strumento di inclusione, contribuendo a rendere gli spazi complessi “neuro-inclusive”, capaci cioè di rispondere a esigenze differenti”.

In definitiva, il progetto tecnologico dello studentato contemporaneo si gioca sull’integrazione discreta e reversibile della tecnologia: un’infrastruttura intelligente che sostiene flessibilità, sostenibilità e benessere, senza compromettere identità e qualità architettonica.