Il BIM per ridurre i costi di gestione e manutenzione

Testo di Edoardo Accettulli

Grazie alle informazioni rese disponibili, alla possibilità di accedere in tempo reale alle informazioni, di valutare velocemente più soluzioni e avere una sola versione dei dati sempre aggiornati, il modello BIM rivoluziona la fase di gestione e manutenzione. Mette infatti a disposizione un ambiente 3D di informazioni omogene e coordinate, replicando il modello reale in tutte le sue parti e funzioni. Ogni elemento è collocato nello spazio nella posizione corretta e soprattutto porta con sé tutte le informazioni, geometriche e tecniche. Sia le operazioni di manutenzione ordinaria, sia le attività di analisi e programmazione di manutenzione straordinaria sono semplificate. L’estrazione diretta di informazioni relative a fattibilità degli interventi, tempi di esecuzione e relativi costi sono i motivi per i quali molti gestori di patrimoni immobiliari stanno implementando il BIM anche per edifici realizzati da diversi anni.
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Controllo e riduzione degli errori

In ambito progettazione, l’introduzione della metodologia BIM ha portato a una forte collaborazione fra le diverse discipline, non si lavora più per compartimenti stagni, si lavora sin dalle prime fasi, dal concept, fianco a fianco, facendo aumentare la qualità del prodotto. Studiare i passaggi degli impianti sulla prima versione del modello architettonico consente ottimizzare i passaggi degli impianti, dimensionare correttamente gli spazi, ridurre o annullare le interferenze fra le discipline. In un modello BIM impostato correttamente gli elementi sono vincolati e parametrizzati, ogni modifica comporta un rapido adeguamento del progetto e stime di quantità e costi, sono subito disponibili, rapide e precise.

La fase di costruzione trae grandi vantaggi dall’utilizzo di un modello BIM che, opportunamente configurato, permette di simulare, studiare e sviluppare tutte le fasi di cantiere. Programmare e gestire con precisione i tempi di costruzione. Studiare situazioni alternative, riprogrammare le fasi rimanenti in seguito a imprevisti o ritardi nell’esecuzione dei lavori. Fondamentale negli appalti “impegnativi”, migliora il coordinamento e la gestione dei sub appaltatori. Migliora la gestione degli ordini e garantisce maggiore precisione nella gestione dei tempi.

La proprietà degli immobili è, nella complessa filiera delle costruzioni, la parte che trae i maggiori vantaggi dall’utilizzo di tale metodologia. Da un progetto BIM è infatti possibile estrarre con alto grado di precisione costi e tempi, riducendo così il rischio finanziario associato alla realizzazione di un nuovo progetto, un intervento di risanamento, riqualificazione o restauro. La ricerca delle interferenze e la programmazione del cantiere consentono di ridurre i tempi di realizzazione con conseguente riduzione dei costi di costruzione. La precisione quasi assoluta dei preventivi protegge dal rischio di andare fuori budget consentendo la chiusura dei lavori nei tempi previsti. Ma il vero grande vantaggio per la proprietà è legato alla gestione del fabbricato, in assoluto la fase più lunga, statisticamente incide per il 70% sul costo complessivo dell’opera. Poter risparmiare su questa fase vuole dire recuperare una buona quota di capitale.
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Richiedere un modello BIM ottimizzato per la gestione e manutenzione

I General Contractor stanno richiedendo il modello BIM per i grandi interventi di terziario e commerciale finalizzato proprio alla gestione degli spazi e della manutenzione.

Nella gestione degli edifici complessi, la metodologia BIM consente di avere un unico collettore dei dati. Alle informazioni geometriche, relazioni fra elementi, caratteristiche tecniche e fisiche, tipiche di un modello BIM, si possono aggiungere, assegnandole a campi opportunamente creati: schemi funzionali, schede tecniche, relazioni, tabelle, certificazioni, in assoluto qualsiasi documento riferito a uno specifico elemento, componete o parte di edificio, presente nel modello.

BIM e Cloud hanno consentito la nascita di nuove piattaforme di gestione in cui il modello e i dati sono strettamente legati fra loro. Le procedure manutentive programmate sono create a livello corporate e replicate in tutti in quei progetti dove, con tempistiche differenti, possono trovare applicazione. Ogni project manager, per il proprio progetto, ha il compito di associare correttamente le procedure manutentive a tutti gli asset (o gruppi di asset) in funzione delle specifiche contrattuali di progetto. L’ordine di lavoro, generato automaticamente dal sistema, potrà contenere una checklist di controlli predefiniti minimi che l’operatore dovrà compilare per poter chiudere correttamente l’intervento. Richieste di intervento potranno essere generate da utenti in funzione dei privilegi concessi, il sistema traccerà gli interventi ordinari da quelli straordinari. Un sistema di notifica indirizzerà automaticamente le comunicazioni ai soggetti interessati dalla richiesta.
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Un DataBase unico, di facile accesso, per tutti i dati del “sistema” edificio

Nella gestione degli edifici le informazioni, i dati, sono fondamentali. Oltre a un accesso ai dati rapido, è indispensabile che gli stessi rispecchino la situazione reale. Nei sistemi “tradizionali” mancano totalmente le relazioni. Richiedere gli stessi dati a due differenti business unit porta spesso a ottenere informazioni molto differenti fra loro. In un sistema BIM in un unico data base convivono e si relazionano: geometrie, caratteristiche fisiche, specifiche tecniche, allegati, documenti e ogni altra informazione legata all’edificio e alle sue parti, basato su dati univoci senza duplicati e ripetizioni. Il collegamento dei sistemi di contabilità con il modello BIM consente di mettere in stretta relazione due mondi fino a ieri completamente disgiunti.

I nuovi asset acquistati e caricarti dall’amministrazione sono contemporaneamente inseriti nel modello BIM con relativi riferimenti, edificio, area, locale, assegnazione, centro di costo, codice elemento. Combinando BIM e tecnologia RFid possono essere velocemente censiti e catalogati gli asset: presenti, assenti, fuori posto.
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Analisi, studio e ricerca delle informazioni nel modello BIM

Nella fase di manutenzione, si stanno sperimentando i primi esempi di sistemi integrati, in cui al modello BIM sono collegate immagini 360° dei locali e sensori di posizione. Dalle immagini 360° è possibile desumere eventuali informazioni mancanti nei parametri degli elementi presenti nel locale, tramite i sensori di posizione è possibile rintracciare apparecchiature mobili “abbandonate” fuori posto. Nei sistemi “tradizionali” la fase di manutenzione delle apparecchiature, anche nella declinazione meno impegnativa, quale potrebbe essere il cambio delle lampade bruciate o la sostituzione dei filtri dell’aria, richiede quasi sempre un primo passaggio per identificare il tipo di elemento da sostituire e un secondo per la sostituzione dell’elemento guasto. Il modello BIM finalizzato alla gestione e manutenzione, consente di rintracciare l’elemento indicato e leggere le caratteristiche tecniche. Qualora non fossero presenti tutte le caratteristiche, sarà possibile desumere dall’immagine 360° del locale tutti i dettagli. In occasione di ogni intervento il tecnico potrà aggiungere informazioni al modello BIM, semplicemente compilando una scheda da cellulare, velocizzando così i successivi interventi.

Conoscendo la reale posizione degli asset nell’edificio, desunte dai modelli BIM, una piattaforma cloud per O&M consente di verificare la presenza e la posizione di ciascun elemento a seguito di censimenti successivi e archiviare le informazioni relative a eventuali dismissioni. Consente di operare in modo bidirezionale da ricerca su database al modello, ma anche da ricerca nel modello verso il dato specifico richiesto. Associa a ogni asset una o più immagini. Associa ai singoli asset, o gruppi di asset, informazioni in merito ad azioni ricorrenti come, ad esempio, le operazioni di pulizia o di manutenzione.

Un modello BIM può essere impostato per assumere colorazioni differenti al variare di determinate condizioni. Questo facilita enormemente eventuali attività di analisi o verifica delle condizioni. Se determinati ambienti, arredi o impianti, non corrispondono ai requisiti, gli stessi assumeranno colorazioni differenti, fornendo un feedback visivo preziosissimo in fase di analisi e simulazione di nuove configurazioni o allestimenti.
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.Sicurezza e ottimizzazione energetica

Nel caso di edifici particolarmente grandi e complessi le simulazioni possono essere un altro valido supporto nel momento in cui si debbano prendere delle decisioni. Simulare il comportamento della folla di dimensionare correttamente entrate e uscite, ma soprattutto di correggere eventuali errori progettuali, restringimenti, angoli, scale che in caso di panico potrebbero essere fatali per le persone in fuga o accalcate. Gli investimenti per studiare, produrre e popolare questi modelli BIM possono essere ampiamente ripagati dai vantaggi che apportano in tutti i campi di applicazione.

Mentre la simulazione energetica e l’impegno nella ricerca di migliori prestazioni energetiche negli spazi climatizzati, impossibili operando in modo “tradizionale”, possono essere fatte se si possiede un modello BIM in quanto dotato di tutte le informazioni relative all’edificio (superfici, volumi, materiali, stratificazioni di muri e solai, dettagli costruttivi, coefficienti termici dei materiali utilizzati, ecc.), sia al contesto, località, posizione, orientamento, ombreggiamento, condizioni climatiche. L’utilizzo del modello BIM in questo contesto permette di effettuare, rapidamente, una serie di simulazioni atte a valutare l’influenza di piccole variazioni sull’efficienza energetica dell’edificio. Analogamente si possono simulare illuminazione sia naturale, sia artificiale per studiare e valutare la migliore integrazione delle due componenti e trarre il massimo vantaggio da entrambe.

Impianti sempre sotto controllo per ridurre costi e consumi

Sono da annoverare fra i principali e più evidenti vantaggi: ottimizzazione dei consumi, grazie ad impianti meglio gestiti, costantemente monitorati e sottoposti ad interventi di manutenzione preventiva che evitano guasti improvvisi, danni e sprechi. Ottimizzazione del processo di manutenzione con una più efficiente gestione delle parti e delle risorse dedicate. Maggiore durata degli impianti dovuta a una manutenzione più accurate e tempestiva. Conseguente riduzione dei costi di gestione dell’edificio a fronte di un miglior servizio offerto.

Operatori del settore hanno fatto i conti analizzando strutture di medie dimensioni in cui si sia proceduto a implementare un sistema integrato BIM FM. Pur considerando i costi iniziali per il sistema informativo, la raccolta e verifica dei dati e la formazione del personale. Si è riscontrata una riduzione dei tempi – per ogni operazione condotta dal personale addetto alla gestione delle pratiche, facilitato nell’acceso ai dati – tale per cui complessivamente si raggiunge un risparmio sui costi complessivi di gestione del 3% / 4%.
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Un alleato importante nel monitoraggio, sicurezza e analisi finanziarie

Il BIM deve essere visto non come un sostituto degli strumenti di gestione del patrimonio immobiliare, quanto piuttosto uno strumento complementare, in grado di produrre innumerevoli vantaggi. Fornisce un database di informazioni codificate a supporto di analisi e interrogazioni del sistema da gestire. Fornisce una completa mappa di arredi, attrezzature e impianti catalogati e localizzabili con precisione nell’immobile. In caso di emergenza fornisce risposte immediate per pianificare attività e interventi, coadiuva nella gestione della sicurezza. Forniscono dati aggiornati e integrati per monitoraggio e analisi finanziarie.

Il tracciamento rapido degli asset è enormemente facilitato dalla tecnologia RFID. In caso di censimento, con una semplice chiamata l’operatore rileva tutti gli arredi presenti in una stanza e verifica in tempo reale la corrispondenza con i dati forniti dall’amministrazione e la corrispondenza con il gemello digitale.
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Con il Cloud il BIM le potenzialità del BIM sono per tutti

Una ulteriore spinta allo sviluppo di soluzioni BIM per il FM deriva dai progressi della tecnologia che mette a disposizione soluzioni cloud, in grado di operare senza limitazioni e in modo identico su tutti i dispositivi: workstation, desktop, portatili, tablet e smartphone. In presenza di un collegamento Internet, diretto o tramite WiFi consente di lavorare dall’ufficio ma anche sul sito, nelle corsie di un ospedale come nei locali tecnici, rendendo possibili attività come inventari, ispezioni, riparazioni, manutenzione e modifiche, senza limiti di tempo e luogo. Velocemente e tramite procedure automatizzate è già possibile recuperare, raccogliere, aggiornare e condividere le informazioni per supportare ogni tipo di attività, indipendentemente da dove e quando le stesse vengano svolte. L’integrazione fra sistemi informativi consente di coordinare le attività di gestione e manutenzione con le attività amministrative, condividere i rispettivi dati e accedere (meglio in sola lettura) ai dati delle altre BU. Geometrie e schede tecniche, ordini lavoro e piani di riparazione sono recuperabili dal personale abilitato  anche tramite dispositivi mobili. Attraverso gli stessi device è possibile aggiornare i dati, aggiungere commenti, foto e molto altro ancora.

L’autore

Edoardo Accettulli si laurea in architettura presso il Politecnico di Milano nel 1995. Svolge per 4 anni attività di progettazione e sviluppo di sistemi informativi territoriali. Dopo due anni nel team Building di Bentley System Italia passa in Autodesk dove per quasi 8 anni segue il mercato AEC (Architettura, Ingegneria, Costruzioni) con mansione di Business developer e Territory Sales. Ha contribuito promosso e supportato il passaggio dalla progettazione CAD al BIM in alcune fra le più importanti realtà italiane del settore. Cofondatore di Anafyo, da marzo 2016 ricopre il ruolo di responsabile tecnico nella delicata fase di implementazione della tecnologia BIM presso aziende del settore ingegneria e costruzioni.