Compravendite di uffici oltre i livelli pre Covid

Nel primo semestre 2022 sono state concluse 6.395 compravendite immobiliari di uffici in Italia, il 75,2% in più rispetto allo stesso periodo del 2020, e si prevede un totale di 13mila operazioni entro la fine dell’anno. Dopo il crollo coinciso con il primo lockdown, quando le compravendite erano calate del 24,53% rispetto ai primi sei mesi del 2019, il mercato degli uffici è dunque ripartito di slancio, superando nettamente anche i numeri registrati prima della pandemia (+32,2%). Un boom iniziato nel 2021 (+65,26%) e che nel 2022 si sta consolidando, con un aumento del 6% rispetto a dodici mesi fa.

Sono alcuni dei risultati che emergono dal report “COVID: L'impatto sulle compravendite di uffici in Italia due anni dopo”, che ha analizzato l'andamento delle compravendite di uffici in Italia e nelle prime 10 città per popolazione dal 2011 al 2022. A realizzarlo è Reopla, società PropTech con sede a Torino e parte del gruppo Sprengnetter, specializzata in software innovativi per il settore immobiliare. 

I numeri nel dettaglio

Milano (652), Roma (386) e Napoli (117) sono le città col maggior numero di compravendite. seguite da Palermo (110), Torino (103), Genova (99), Bologna (81), Firenze (75), Bari (48) e Catania (18). La Capitale è la città in cui nel primo semestre 2022 la ripresa – rispetto al primo semestre 2020 – è stata più decisa, con il +133% di compravendite. A Genova le operazioni sono ancora in forte crescita (+78,45% sul 2021), mentre a Torino (-21,83) e a Bari (-69,46%) il mercato è in frenata.

“Confrontando i periodi pre e post pandemia, emergono segnali di crescita del mercato, supportato (almeno fino al primo semestre 2022), dalla facilità di accesso al credito e da tassi d'interesse ai minimi storici”, spiega Patrick Albertengo, Co-Fondatore e Managing Director di Reopla. “Tra i fattori determinanti potrebbero esserci i prezzi ‘interessanti’ raggiunti post lockdown dai locali commerciali e dagli uffici che, penalizzati dalle previsioni estremamente negative sul mercato in oggetto dovute a pandemia e smart-working, sono tornati a rappresentare un'ottima opportunità a medio e lungo termine per fondi immobiliari e investitori istituzionali. Il mercato, però, si sta già consolidando e, guardando al futuro, c’è da aspettarsi una sensibile contrazione delle compravendite per l’ultimo trimestre 2022 e per il primo del 2023, dovuta soprattutto all'aumento dei tassi di interesse, all'impatto dell'inflazione sulle PMI, nonché all'aumento del costo di elettricità e gas come conseguenza della situazione geopolitica”.

Milano guida la classifica delle compravendite – Il capoluogo lombardo è la città italiana con il maggior numero di compravendite di uffici. Qui il mercato ha recuperato bene dopo le difficoltà del 2020 (-25,86% di operazioni), segnando un +54% di unità compravendute rispetto a due anni fa e un +14,18% rispetto ai primi sei mesi del 2019, ultimo anno prima della pandemia. Tuttavia, il confronto con il 2021 rivela i primi segnali di rallentamento, con le operazioni in calo del 2,7%, mentre in provincia la crescita di compravendite continua anche nel 2022.

Mercato in espansione a Roma, Napoli e Genova – La Capitale, seconda per numero di compravendite (386), è la città italiana che ha registrato la crescita più significativa rispetto al primo semestre 2020 (+133%), quando aveva perso il 9,51% e ha più che raddoppiato le operazioni rispetto al periodo pre-pandemia (+110,85%). Anche il confronto con il 2021 è positivo, con una crescita del 52,45%.

Sul terzo gradino del podio per numero di compravendite (117), Napoli è la città dove il mercato ha sofferto meno l’impatto della pandemia, con una contrazione di appena lo 0,5% rispetto ai primi sei mesi del 2019, ed è cresciuto maggiormente rispetto all’epoca pre-Covid (+114,83%). L’espansione del mercato è proseguita anche nel confronto con il primo semestre 2021, con un +47,11% di operazioni.

A Genova, dopo la forte contrazione del 2020 (-29%), il mercato è ripartito segnando un +110,72% di compravendite rispetto al primo lockdown e un +49,61% rispetto al 2019. Il boom è proseguito anche fra 2021 e 2022, registrando la performance migliore fra le 10 città italiane più popolose (+78,45% di operazioni).

Compravendite in calo a Torino e Bari – Nonostante a livello nazionale la ripresa delle compravendite sia evidente, dal report di Reopla emerge come in alcune grandi città ci siano i primi segnali di rallentamento del mercato rispetto al primo semestre 2021. Oltre a Milano, che registra un lieve calo del 2,7%, Torino mostra numeri in discesa, con il -21,83% e 103 unità compravendute. Stabile la situazione confrontata con l’ultimo anno pre-Covid, appena lo 0,21% in più di operazioni, considerando il forte calo registrato nel 2020 (-35,37%)

A Bari, dopo la forte contrazione durante il primo lockdown (-30,73%) e il boom successivo (+536,96% nel primo semestre 2021), il mercato frena nettamente registrando il 69,46% in meno di compravendite, ma mantiene un andamento positivo sia nel confronto col primo semestre 2020 (+94,51%) sia con i primi sei mesi del 2019 (+34,73%). 

Bologna e Catania lontane dai livelli pre-Covid – Non tutte le grandi città riescono però a rimettersi in pari con l’anno pre-Covid. A Bologna la crescita rispetto al primo semestre 2021 è in linea con la media nazionale (+6,52%) e il confronto col 2020 segna un +8,21%, ma non è bastato a compensare il -18% registrato durante il primo lockdown; oggi rispetto al 2019 manca l’11,30% di compravendite.

Anche a Firenze il mercato non ha ancora assorbito il crollo del 2020 (-35,52%), ma il calo rispetto al 2019 è più lieve (-3,26%), compensato in parte da una maggiore crescita sul 2021 (+14,04%).

Catania, che chiude la classifica per unità compravendute nel 2022 (appena 18), registra un segno meno sia nel confronto con il primo semestre 2021 ( -7,39%) sia con i livelli pre-Covid (-9,38% rispetto al 2019). In Sicilia, compensa Palermo, dove a due anni di distanza dal primo lockdown la compravendita di uffici è aumentata del 127,62% e il confronto con il 2019 segna un +55,03%. Segno più anche nel confronto con il 2021, +3,38%

Note:

Il report è stato elaborato analizzando l'andamento delle compravendite di uffici in Italia e nelle prime 10 città principali per popolazione dal 2011 al 2022, calcolando la media mobile a 4 trimestri.

Le banche dati utilizzate per tale elaborazione sono quelle di proprietà di Reopla S.r.l, che comprendono oltre 140.000 compravendite non residenziali e oltre 620.000 residenziali inerenti gli ultimi 24 mesi e le banche dati fornite a livello nazionale dall'OMI, ovvero l'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall'Agenzia delle Entrate.

A proposito di Reopla

Reopla – parte del gruppo Sprengnetter – è una società con sede a Torino nata nel 2015 e specializzata nella realizzazione di Software innovativi per il settore immobiliare, con particolare focus nei campi del Big Data Analysis e AVM (Automated valuation model). Tra i suoi prodotti spicca AgentPricing, il servizio online di valutazione immobiliare più usato dalle agenzie immobiliari in Italia (Fonte: OID 2021), che permette a chi lo usa di offrire valutazioni immobiliari più oggettive e professionali ai propri clienti venditori.